Custos inesperados e mudanças radicais nas estruturas são desafios
Porto Velho, RO - A maioria dos americanos conhece a regra número 1 do setor imobiliário: “localização, localização, localização”. Mas para alguns, existe uma nova estratégia vencedora: “reciclar, reciclar, reciclar”.
Um número crescente de edifícios de escritórios encontrou uma segunda vida como apartamentos, impulsionados pelo movimento do home office da era Covid, que reduziu a frequência nos escritórios e diminuiu os centros das cidades.
Mas dividir espaços de trabalho amplos e estéreis em casas convidativas é mais difícil do que você imagina.
Os incorporadores imobiliários dizem que esses projetos podem ser como resolver um quebra-cabeça: os edifícios de escritórios são projetados com considerações muito diferentes dos apartamentos.
Algumas conversões não são possíveis e custos inesperados podem aumentar.
Mesmo assim, como a vacância de escritórios atingiu recorde de 20,1% nos Estados Unidos no segundo trimestre deste ano, de acordo com um relatório recente da Moody’s Analytics, e a oferta de casas permanece persistentemente abaixo da procura, governos locais aumentaram os incentivos para conversões de edifícios de escritórios.
Isso inclui incentivos fiscais e processos de aprovação mais rápidos para incorporadores imobiliários dispostos a refazer os espaços.
Quase 70 milhões de pés quadrados (cerca de 65 milhões de metros quadrados) de espaço de escritórios, ou 1,7% da oferta total dos EUA, estavam em processo de conversão para outros usos nos primeiros três meses de 2024, de acordo com um relatório recente da empresa imobiliária comercial CBRE.
Espera-se que 63% dessas conversões sejam em habitações multifamiliares.
Como funciona?
À primeira vista, The Crosby, um prédio de apartamentos inaugurado em 2020 no bairro de Koreatown, em Los Angeles, parece um típico arranha-céu de luxo.
Possui comodidades luxuosas, como academia e deck da piscina.
Os residentes das 336 unidades de apartamentos do The Crosby podem não saber, no entanto, que o seu edifício era a antiga sede da empresa de petróleo e gás Texaco, na Costa Oeste.
Converter um espaço de escritórios como o da Texaco em unidades de luxo exige “basicamente destruir tudo”, disse Jaime Lee, CEO do Jamison Group, proprietário do edifício, que supervisionou a renovação.
“Estamos basicamente limpando o chão”, disse ela. “Você só tem os andares, a estrutura do edifício e os elevadores restantes.”
Ao contrário de um layout de escritório tradicional, cada unidade de apartamento precisa ter pelo menos um banheiro e uma cozinha, o que significa que o encanamento deve ser refeito.
E a maioria dos edifícios de escritórios tem ar condicionado central, pelo que o sistema precisa de ser substituído por sistemas de refrigeração e aquecimento individuais.
Às vezes, o projeto é mais caro do que o inicialmente esperado.
“Especialmente para edifícios que já existem há muito tempo e que tiveram muitos inquilinos diferentes ao longo dos anos — houve momentos em que abrimos um muro e percebemos que há mais trabalho a ser feito”, disse Lee.
Embora a conversão de edifícios de escritórios não utilizados em unidades habitacionais possa parecer uma solução fácil para a crise da habitação a preços acessíveis, alguns edifícios de escritórios (mesmo aqueles que estão totalmente vazios ou têm vários andares vazios) não podem ser convertidos em habitação, disse Chris Sherman, o presidente da Sherman Associates, uma incorporadora imobiliária com sede em Minneapolis.
“Apenas cerca de 15% dos edifícios de escritórios aqui nos mercados em que estamos baseados são potencialmente bons candidatos para conversões de escritórios em habitações”, disse Sherman.
À primeira vista, The Crosby, um prédio de apartamentos inaugurado em 2020 no bairro de Koreatown, em Los Angeles, parece um típico arranha-céu de luxo.
Possui comodidades luxuosas, como academia e deck da piscina.
Os residentes das 336 unidades de apartamentos do The Crosby podem não saber, no entanto, que o seu edifício era a antiga sede da empresa de petróleo e gás Texaco, na Costa Oeste.
Converter um espaço de escritórios como o da Texaco em unidades de luxo exige “basicamente destruir tudo”, disse Jaime Lee, CEO do Jamison Group, proprietário do edifício, que supervisionou a renovação.
“Estamos basicamente limpando o chão”, disse ela. “Você só tem os andares, a estrutura do edifício e os elevadores restantes.”
Ao contrário de um layout de escritório tradicional, cada unidade de apartamento precisa ter pelo menos um banheiro e uma cozinha, o que significa que o encanamento deve ser refeito.
E a maioria dos edifícios de escritórios tem ar condicionado central, pelo que o sistema precisa de ser substituído por sistemas de refrigeração e aquecimento individuais.
Às vezes, o projeto é mais caro do que o inicialmente esperado.
“Especialmente para edifícios que já existem há muito tempo e que tiveram muitos inquilinos diferentes ao longo dos anos — houve momentos em que abrimos um muro e percebemos que há mais trabalho a ser feito”, disse Lee.
Embora a conversão de edifícios de escritórios não utilizados em unidades habitacionais possa parecer uma solução fácil para a crise da habitação a preços acessíveis, alguns edifícios de escritórios (mesmo aqueles que estão totalmente vazios ou têm vários andares vazios) não podem ser convertidos em habitação, disse Chris Sherman, o presidente da Sherman Associates, uma incorporadora imobiliária com sede em Minneapolis.
“Apenas cerca de 15% dos edifícios de escritórios aqui nos mercados em que estamos baseados são potencialmente bons candidatos para conversões de escritórios em habitações”, disse Sherman.
Apoio de governos locais
Os edifícios mais antigos também se qualificam para créditos fiscais históricos, tornando estas conversões mais viáveis financeiramente, disse Sherman.
A chave para essas conversões é a adesão do governo local, disse Jason Ward, codiretor do Centro RAND de Habitação e Sem-Abrigo.
As recentes isenções fiscais e o afrouxamento das restrições de zoneamento das grandes cidades, como a largura exigida das escadas dos apartamentos e os requisitos de estacionamento, tornaram possíveis mais dessas transformações, disse Ward.
Em setembro, o prefeito da cidade de Nova York, Eric Adams, anunciou um esforço para eliminar a exigência de que vagas de estacionamento fossem incluídas em novas construções, liberando espaço para a construção de mais casas.
Uma das maiores conversões de escritórios para residências começará a ser construída em breve: a antiga sede da Pfizer no centro de Nova York será convertida em cerca de 1.500 novos apartamentos para aluguel.
Los Angeles também estabeleceu recentemente um processo de aprovação mais rápido para a conversão de edifícios existentes com pelo menos 15 anos.
“Incentivar a reutilização de edifícios é uma prática sustentável para estender a vida útil dos edifícios e reter muitos dos recursos que foram investidos em sua construção inicial”, disse uma portaria da cidade.
Os governos locais não estão pressionando apenas por conversões de edifícios de escritórios. John Watson, CEO da Core Redevelopment, sediada em Indianápolis, disse que também transformou escolas e hotéis abandonados em moradias.
“Grandes edifícios de escritórios são provavelmente os mais difíceis de fazer”, disse Watson. “Hotéis e escolas são fáceis.”
O projeto do qual Watson mais se orgulha, porém, é o Stadium Lofts, um prédio de apartamentos construído a partir dos restos de um antigo estádio de beisebol em Indianápolis.
Ele comprou o estádio da cidade por US$ 1 e o revitalizou por US$ 28 milhões, incluindo US$ 5 milhões da cidade.
“Fui à cidade e disse: ‘Olha, isso é fisicamente possível, mas tenho uma diferença de US$ 5 milhões entre o que vale e o que custa’, e a cidade disse que financiaria a lacuna porque ajudaria a expandir o centro da cidade e aumentar a vibração do bairro”, disse Watson à CNN.
“Acabou sendo um dos melhores projetos que já fiz.”
Os edifícios mais antigos também se qualificam para créditos fiscais históricos, tornando estas conversões mais viáveis financeiramente, disse Sherman.
A chave para essas conversões é a adesão do governo local, disse Jason Ward, codiretor do Centro RAND de Habitação e Sem-Abrigo.
As recentes isenções fiscais e o afrouxamento das restrições de zoneamento das grandes cidades, como a largura exigida das escadas dos apartamentos e os requisitos de estacionamento, tornaram possíveis mais dessas transformações, disse Ward.
Em setembro, o prefeito da cidade de Nova York, Eric Adams, anunciou um esforço para eliminar a exigência de que vagas de estacionamento fossem incluídas em novas construções, liberando espaço para a construção de mais casas.
Uma das maiores conversões de escritórios para residências começará a ser construída em breve: a antiga sede da Pfizer no centro de Nova York será convertida em cerca de 1.500 novos apartamentos para aluguel.
Los Angeles também estabeleceu recentemente um processo de aprovação mais rápido para a conversão de edifícios existentes com pelo menos 15 anos.
“Incentivar a reutilização de edifícios é uma prática sustentável para estender a vida útil dos edifícios e reter muitos dos recursos que foram investidos em sua construção inicial”, disse uma portaria da cidade.
Os governos locais não estão pressionando apenas por conversões de edifícios de escritórios. John Watson, CEO da Core Redevelopment, sediada em Indianápolis, disse que também transformou escolas e hotéis abandonados em moradias.
“Grandes edifícios de escritórios são provavelmente os mais difíceis de fazer”, disse Watson. “Hotéis e escolas são fáceis.”
O projeto do qual Watson mais se orgulha, porém, é o Stadium Lofts, um prédio de apartamentos construído a partir dos restos de um antigo estádio de beisebol em Indianápolis.
Ele comprou o estádio da cidade por US$ 1 e o revitalizou por US$ 28 milhões, incluindo US$ 5 milhões da cidade.
“Fui à cidade e disse: ‘Olha, isso é fisicamente possível, mas tenho uma diferença de US$ 5 milhões entre o que vale e o que custa’, e a cidade disse que financiaria a lacuna porque ajudaria a expandir o centro da cidade e aumentar a vibração do bairro”, disse Watson à CNN.
“Acabou sendo um dos melhores projetos que já fiz.”
Fonte: CNN Brasil
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